Villages perchés, marchés provençaux, lumière du Luberon : depuis des décennies, Gordes, Ménerbes, Oppède ou Lacoste attirent des propriétaires venus de Paris, de l’étranger ou d’ailleurs en Provence pour y poser une résidence secondaire. Mais entre le prix d’achat, l’entretien, la fiscalité et le potentiel locatif, la question mérite d’être posée sérieusement avant de signer un compromis. Voici les repères essentiels pour évaluer un projet de résidence secondaire dans le Luberon.
Un marché toujours recherché, mais qui se tend
La demande sur les résidences secondaires en Luberon reste soutenue pour plusieurs raisons :
- La rareté du foncier dans les villages classés (Gordes, Ménerbes, Roussillon) et la préservation du bâti ancien limitent l’offre neuve.
- L’attractivité touristique génère une demande locative saisonnière forte, notamment de mai à septembre.
- Le télétravail a élargi la clientèle : certains acheteurs transforment progressivement leur résidence secondaire en résidence principale ou semi-principale.
- La clientèle internationale (Belges, Suisses, Nord-Américains, Britanniques) reste très présente sur le segment des mas et propriétés de caractère.
Cette attractivité a un revers : plusieurs villages du Luberon comptent une proportion très élevée de résidences secondaires, ce qui peut les faire basculer dans le périmètre des communes soumises à majoration de taxe d’habitation (voir plus loin). Il est donc essentiel de vérifier la situation exacte de la commune visée avant de calculer sa rentabilité.
Évaluer la rentabilité : usage personnel et/ou location
Deux logiques coexistent, souvent combinées :
Un bien pour soi, avec quelques semaines de location. Beaucoup de propriétaires louent leur mas ou leur maison de village 8 à 15 semaines par an pour amortir les charges, sans viser un rendement locatif pur. Dans ce cas, le calcul de « rentabilité » porte surtout sur la couverture des charges (taxes, entretien, assurance, éventuel crédit) plutôt que sur un rendement net comparable à un investissement locatif classique.
Un investissement locatif saisonnier assumé. Le Luberon bénéficie d’une saison touristique longue et d’un tarif au nuitée élevé pour les biens de caractère (piscine, vue, terrasse), ce qui peut générer un revenu locatif significatif sur juin-septembre. Il faut cependant intégrer :
- le taux d’occupation réel hors haute saison (souvent faible d’octobre à avril, sauf villages très touristiques),
- les frais de gestion, de conciergerie et de ménage si vous ne gérez pas vous-même,
- les obligations de classement en meublé de tourisme, qui conditionnent l’avantage fiscal (voir ci-dessous),
- les règles d’urbanisme locales : certaines communes encadrent désormais le changement d’usage et la location saisonnière, y compris hors grandes métropoles.
💡 Avant tout achat, une estimation précise du potentiel locatif du bien — comparée à des biens similaires déjà loués dans le même village — reste le meilleur indicateur. C’est un point sur lequel une agence locale, qui suit le marché village par village, peut apporter une vraie valeur ajoutée par rapport aux simulateurs génériques en ligne.
La fiscalité d’une résidence secondaire : ce qui change en 2026
La taxe foncière
Elle reste due chaque année, calculée sur la valeur locative cadastrale du bien et les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Elle peut varier sensiblement d’un village du Luberon à l’autre : c’est un poste à vérifier auprès de la mairie ou sur l’avis d’imposition du vendeur avant l’achat.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, la taxe d’habitation reste pleinement due sur les résidences secondaires. Dans les communes classées « zone tendue » — c’est-à-dire, au-delà des grandes agglomérations, les communes où le taux de résidences secondaires est particulièrement élevé — le conseil municipal peut voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % du montant de base. Plusieurs villages très touristiques du Luberon peuvent être concernés par ce dispositif : mieux vaut demander confirmation en mairie avant de signer, car l’écart de facture peut être significatif.
Les revenus de location saisonnière (LMNP)
Si vous louez votre résidence secondaire meublée, les revenus relèvent du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles ont changé depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi « Le Meur ») :
| Statut du meublé | Abattement micro-BIC | Plafond de chiffre d’affaires |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 50 % | ≈ 77 700 € |
| Meublé non classé | 30 % | 15 000 € |
* Au-delà du plafond de chiffre d’affaires, le régime réel s’applique.
Le classement en meublé de tourisme (démarche volontaire auprès d’un organisme agréé) devient donc un vrai levier fiscal, particulièrement adapté aux belles bâtisses provençales qui remplissent facilement les critères de confort exigés. Une déclaration en mairie du meublé de tourisme est par ailleurs obligatoire, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces.
La plus-value à la revente
En cas de revente, la plus-value réalisée sur une résidence secondaire est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), sous réserve d’abattements pour durée de détention :
- exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
- exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
💡 Un amendement voté fin 2025 dans le cadre du budget 2026 propose de ramener ce premier seuil à 17 ans ; son adoption définitive n’était pas encore confirmée à la mi-2026. Si vous envisagez de revendre un bien détenu depuis longtemps, il est utile de suivre l’évolution de ce texte avec votre notaire au moment de la transaction.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (résidence principale, secondaire et locatif compris) dépasse 1,3 million d’euros, la résidence secondaire entre dans l’assiette de l’IFI, sans l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale.
Les bons réflexes avant d’investir
- Vérifier le statut « zone tendue » de la commune et le taux de majoration THRS en vigueur.
- Demander l’historique des trois dernières taxes foncières et, si le bien est déjà loué, le détail des revenus locatifs.
- Étudier le potentiel de classement en meublé de tourisme si une exploitation locative est envisagée.
- Anticiper les frais d’entretien spécifiques au bâti ancien (pierre, toiture, piscine, jardin) souvent sous-estimés dans le calcul de rentabilité.
- Se faire accompagner par un professionnel qui connaît le marché local village par village : les écarts de prix et de fiscalité entre deux communes voisines du Luberon peuvent être significatifs.
Cet article présente les règles fiscales en vigueur à la date de publication (2026) à titre informatif ; il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour un projet précis, rapprochez-vous de votre notaire ou de votre expert-comptable.
En résumé
Investir dans une résidence secondaire en Luberon reste un projet solide, porté par un marché rare et une demande touristique durable. Mais la rentabilité réelle dépend autant du village choisi que de la fiscalité applicable : taxe d’habitation majorée, classement en meublé de tourisme, imposition de la plus-value… chaque détail compte.
Chez Art Immo, nous accompagnons nos clients dans cette analyse au cas par cas, village par village, pour sécuriser leur projet avant de signer.
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