Vous avez visité un mas en pierres à Robion, une maison de village à Ménerbes ou une bastide avec vue sur le Luberon — et la question surgit inévitablement : est-ce pour y vivre à l’année ou pour en profiter quelques semaines par été ? Résidence principale ou secondaire, le choix est loin d’être anodin. Il conditionne votre budget, votre fiscalité, votre mode de vie et même le secteur où vous allez chercher. Voici ce que nos acheteurs choisissent vraiment, et comment faire le bon choix pour votre projet.
1. Le Luberon, longtemps terre de résidences secondaires
Historiquement, le Luberon a construit sa réputation sur les résidences secondaires. Depuis les années 1970–80, la région a attiré une clientèle parisienne, puis internationale — Britanniques, Belges, Néerlandais, Américains — séduite par le charme des villages perchés, les lavandes de la montagne de Lure et la douceur du climat provençal.
Des villages comme Gordes, Ménerbes, Bonnieux ou Roussillon sont devenus des références mondiales de la résidence secondaire haut de gamme. Peter Mayle y a planté le décor dans ses romans, et depuis, le Luberon n’a cessé de fasciner les amateurs de patrimoine et de qualité de vie.
📊 En chiffres : le Vaucluse compte près de 15 % de résidences secondaires, avec des pointes à plus de 40 % dans certains villages du Luberon comme Gordes ou Bonnieux.
💡 Le « triangle d’or » Gordes – Ménerbes – Bonnieux concentre les biens les plus recherchés pour des résidences secondaires de prestige, avec des prix entre 4 500 et 6 800 €/m².
2. La grande mutation : le Luberon devient aussi une résidence principale
Depuis 2020 et l’accélération du télétravail, une transformation profonde est à l’œuvre. Des actifs — cadres, professions libérales, entrepreneurs — ont décidé de quitter Paris, Lyon ou Marseille pour s’installer à l’année dans le Luberon. Ce mouvement s’est amplifié en 2021–2022 et n’a pas faibli.
Les villages les plus plébisicités pour cette installation à l’année sont différents de ceux des résidences secondaires :
- Robion : excellent accès (A7, gare de Cavaillon), écoles, commerces, marché hebdomadaire, prix encore raisonnables.
- Maubec et Les Taillades : cadre authentique et calme, à 10 minutes de Cavaillon et 30 min d’Avignon.
- L’Isle-sur-la-Sorgue : vie locale riche, commerces, collège et lycée, marché d’antiquités mondialement connu.
- Apt : la ville-centre du Luberon, offrant tous les services (hôpital, lycée, commerces) à des prix plus accessibles.
- Cavaillon et Pertuis : en périphérie du Luberon, pour ceux qui cherchent le calme sans sacrifier la praticité urbaine.
💡 Le profil type du nouvel habitant permanent du Luberon : entre 35 et 55 ans, en couple avec enfants, télétravailleur 3 à 5 jours par semaine, venant d’une grande métropole française.
3. Résidence principale dans le Luberon : les vraies questions à se poser
La vie quotidienne
Vivre à l’année dans le Luberon, c’est accepter quelques réalités que les séjours estivaux ne révèlent pas toujours :
- Les distances : les villages les plus pittoresques sont aussi les plus éloignés des services. Prévoir 20 à 40 min de voiture pour les démarches courantes.
- L’hiver : le Luberon peut être froid, venteux (le mistral souffle fort) et certains villages se vident de septembre à juin.
- Les écoles : bien présentes dans les bourgs-centres, elles sont absentes dans les villages les plus touristiques. Renseignez-vous avant d’acheter avec des enfants.
- Les commerces de proximité : Robion, L’Isle-sur-la-Sorgue, Apt ou Pertuis offrent une vraie vie locale. Gordes ou Bonnieux, beaucoup moins hors saison.
Les avantages fiscaux
Choisir le Luberon comme résidence principale vous ouvre plusieurs droits :
- Exonération de plus-value à la revente : si vous revendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : sous conditions de ressources, accessible pour un premier achat en résidence principale.
- MaPrimeRénov’ : aides à la rénovation énergétique, particulièrement intéressantes pour les vieilles bâtisses en pierres du Luberon.
4. Résidence secondaire dans le Luberon : un investissement ou un mode de vie ?
Le plaisir avant tout
La grande majorité des acheteurs de résidences secondaires dans le Luberon le disent franchement : ils achètent d’abord pour leur plaisir personnel. Se ressourcer le week-end, profiter des vacances en famille, partager leur coup de cœur avec leurs proches… La rentabilité est souvent secondaire dans leur décision.
La location saisonnière : une opportunité réelle
Pour rentabiliser leur bien quand ils ne l’occupent pas, beaucoup optent pour la location saisonnière. Le Luberon est une destination touristique de premier plan, avec une saison haute de juin à septembre très dynamique.
| Type de bien | Loyer hebdo. haute saison | Semaines louées / an (moy.) |
|---|---|---|
| Maison de village 3–4 pièces | 800 – 1 400 € | 10 – 16 semaines |
| Maison avec piscine 4–5 pièces | 1 500 – 2 800 € | 12 – 18 semaines |
| Mas ou bastide prestige | 3 000 – 6 000 € | 8 – 14 semaines |
* Estimations basées sur les observations du marché locatif saisonnier du Luberon. Les résultats réels varient selon la localisation, les équipements et la gestion du bien.
Les contraintes à anticiper
- Taxe foncière et taxe sur les résidences secondaires : certaines communes du Luberon ont instauré une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (jusqu’à +60 % dans certains cas).
- Frais d’entretien à l’année : une piscine, un jardin, une bâtisse ancienne génèrent des frais même quand vous n’êtes pas là. Prévoyez 1 à 2 % de la valeur du bien par an.
- Gestion locative : si vous louez, facteur gérance (10 à 15 % des revenus locatifs) ou gestion personnelle chronophage.
- Plus-value à la revente : contrairement à la résidence principale, la plus-value est imposable (abattements progressifs à partir de 6 ans de détention, exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
5. La troisième voie : l’usage mixte
De plus en plus d’acheteurs dans le Luberon optent pour une stratégie hybride : ils déclarent le bien en résidence principale tout en le louant une partie de l’année. C’est légal et fiscalement avantageux, à condition de respecter les règles.
- Vous pouvez louer votre résidence principale jusqu’à 120 jours par an en location saisonnière (loi ELAN), sans changement de destination.
- Les revenus locatifs peuvent bénéficier du régime micro-BIC (abattement de 50 %, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
- Cette stratégie permet de rentabiliser les semaines où vous n’occupez pas le bien, tout en maintenant la liberté d’y séjourner quand vous le souhaitez.
💡 Bon à savoir : depuis 2024, plusieurs communes du Luberon ont renforcé la réglementation sur les locations de courte durée (Airbnb). Vérifiez la réglementation locale avant d’acheter avec un projet locatif.
6. Résidence principale vs secondaire : le comparatif en un coup d’œil
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Plus-value revente | ✅ Exonérée | ⚠️ Imposable (abattements) |
| PTZ / aides achat | ✅ Éligible | ❌ Non éligible |
| MaPrimeRénov’ | ✅ Taux plein | ⚠️ Conditions réduites |
| Taxe d’habitation | ❌ Supprimée | ⚠️ Toujours due (+majoration possible) |
| Location saisonnière | ✅ Jusqu’à 120 j/an | ✅ Libre (réglementation locale) |
| Déduction charges locatives | ⚠️ Partielle | ✅ Régime LMNP possible |
| Vie locale, services | ✅ Indispensable | ⚠️ Moins critique |
| Secteurs conseillés | Robion, Maubec, L’Isle-s-Sorgue | Gordes, Ménerbes, Bonnieux |
7. Ce que nous observons sur le terrain
Chez Art Immo, nous accompagnons chaque année des dizaines de projets d’achat dans le Luberon. Voici ce que nous constatons concrètement :
- Les acheteurs franciliens viennent de plus en plus pour s’installer à l’année, surtout les 40–55 ans avec enfants scolarisés. Robion et Maubec sont leurs premiers choix.
- Les acheteurs étrangers (Britanniques, Belges, Néerlandais) restent majoritairement sur le créneau résidence secondaire, avec une préférence pour les biens avec piscine et vue dégagée.
- Les retraités qui arrivent dans le Luberon optent très souvent pour une résidence principale, avec un budget médian entre 300 000 et 500 000 €.
- Les investisseurs purs (achat pour louer uniquement) sont minoritaires dans le Luberon, où le marché reste dominé par des acheteurs-utilisateurs.
- De nombreux acheteurs hésitent longtemps entre les deux statuts et font évoluer leur usage dans le temps : résidence secondaire d’abord, puis principale quelques années plus tard.
Alors, principale ou secondaire ?
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse — seulement votre projet de vie. Ce qui est certain, c’est que le Luberon peut accueillir les deux, avec des secteurs et des types de biens adaptés à chaque usage.
L’essentiel est de ne pas confondre le coup de cœur (universel dans le Luberon !) avec la décision rationnelle : votre budget, votre situation familiale, vos projets professionnels et vos objectifs patrimoniaux doivent guider votre choix autant que l’émotion de la première visite.
Chez Art Immo, nous prenons le temps de comprendre votre projet avant de vous proposer des biens. Parce qu’acheter dans le Luberon, c’est avant tout choisir un mode de vie.
Votre projet dans le Luberon commence ici
Notre équipe accompagne acheteurs et vendeurs sur l’ensemble du secteur : Robion, Les Taillades, Gordes, Maubec, Oppède, Ménerbes, L’Isle-sur-la-Sorgue, Lagnes, Cabrières-d’Avignon et les environs.
Contactez-nous au 04 90 05 11 82 ou à contact@art-immo.fr — nous sommes là pour vous aider à faire le bon choix.